1. 10 Trường Hợp Được Miễn Giấy Phép Xây Dựng:
Nhiều người lầm tưởng rằng “miễn giấy phép” đồng nghĩa với việc bạn có thể xây dựng theo ý muốn. Đây là một quan niệm sai lầm có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng. Bước đầu tiên và quan trọng nhất là phải hiểu rõ và xác định liệu công trình của mình có thực sự thuộc một trong 10 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không, dựa trên những quy định pháp lý mới nhất.
Căn cứ tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, Luật Điện lực 2024) quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:
- Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
- Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công đã được cấp có thẩm quyền quyết định đầu tư.
- Công trình xây dựng tạm (theo Điều 131 Luật Xây dựng 2014)
- Công trình sửa chữa, cải tạo nội bộ hoặc mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, không làm thay đổi công năng hoặc ảnh hưởng kết cấu chịu lực, phù hợp quy hoạch, an toàn phòng cháy, môi trường
- Công trình quảng cáo không thuộc diện cấp phép theo luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định.
- Công trình xây dựng trải dài trên địa bàn hai tỉnh hoặc thuộc tuyến ngoài đô thị, phù hợp quy hoạch được phê duyệt.
- Công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, đủ điều kiện cấp phép.
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
- Công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 7 tầng, ở khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng, đã có quy hoạch chung huyện/xã; cũng như nhà cấp IV tại miền núi, hải đảo tương tự—trừ công trình trong khu bảo tồn hoặc di tích lịch sử-văn hóa.
- Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được giao khu vực biển thực hiện dự án.
2. Hồ Sơ & Thủ Tục Đăng Ký Xây Dựng:
Một trong những sai lầm lớn nhất của các gia chủ khi được miễn giấy phép xây dựng là bỏ qua thủ tục thông báo khởi công. Điều này không chỉ gây rủi ro về mặt pháp lý mà còn làm mất đi cơ sở để bảo vệ quyền lợi của chính mình sau này.
2.1. Tại Sao Phải Đăng Ký Xây Dựng?
Đăng ký xây dựng là một nghĩa vụ pháp lý bắt buộc theo quy định của pháp luật. Việc này giúp cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương (UBND cấp xã/phường) nắm được thông tin về công trình, ngày khởi công, và là cơ sở để họ thực hiện công tác hậu kiểm, đảm bảo công trình xây dựng tuân thủ đúng quy hoạch và các quy định khác.
Thủ tục “đăng ký xây dựng” chính là chiếc cầu nối giữa việc “miễn giấy phép” và việc “tuân thủ quy định”. Nó tạo ra một “hồ sơ” pháp lý cho công trình, dù không phải là giấy phép. Pháp luật cho phép miễn giấy phép xây dựng cho một số trường hợp, nhưng các quy định về quy hoạch, chỉ giới xây dựng, an toàn kết cấu vẫn có hiệu lực và cần được tuân thủ. Việc thông báo khởi công, kèm theo bản vẽ thiết kế, chính là cách để chủ đầu tư chứng minh rằng họ đã chuẩn bị và sẽ tuân thủ các quy định đó.
2.2. Hồ Sơ Đăng Ký Xây Dựng Gồm Những Gì?
Để đảm bảo quá trình xây dựng diễn ra suôn sẻ, gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ đăng ký theo quy định. Dù không cần giấy phép xây dựng, hồ sơ vẫn cần các giấy tờ quan trọng sau :
- Đơn thông báo khởi công:Đơn này sẽ ghi rõ thông tin của chủ đầu tư, địa chỉ công trình, tên công trình (nhà ở gia đình), ngày khởi công và ngày dự kiến hoàn thành.
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là căn cứ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với khu đất xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng: Dù được miễn giấy phép, việc có bản vẽ thiết kế là bắt buộc để chứng minh công trình tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch và đảm bảo an toàn kết cấu.
- Cccd Người đứng tên sổ
2.3. Quy Trình Nộp Đơn Đăng Ký và Thời Hạn:
Chủ đầu tư phải đăng ký xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương (thường là UBND cấp xã/phường) trước thời điểm khởi công. Việc tuân thủ thời hạn này là cần thiết để tránh vi phạm hành chính, với mức phạt có thể từ 60 triệu đến 1 tỷ đồng tùy quy mô công trình. Ngoài ra, công trình có thể bị đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ.
Các Câu Hỏi Thường Gặp Khi Đăng Ký Xây Dựng:
1. Khi nào cần đăng ký xây dựng nhà ở?
Trả lời: Chủ đầu tư phải đăng ký xây dựng trong các trường hợp được miễn theo Luật Xây dựng (ví dụ: nhà ở trong dự án có quy hoạch chi tiết 1/500, nhà cấp 4 ở nông thôn không thuộc khu bảo tồn, khu di tích…).
2. Hồ sơ đăng ký xây dựng gồm những gì?
Trả lời: Hồ sơ cơ bản bao gồm:
- Đơn đăng ký xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng (sơ đồ vị trí, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, móng…);
- Cccd Người đứng tên sổ
3. Đăng ký xây dựng nhà ở tại đâu?
Trả lời: Chủ đầu tư nộp hồ sơ tại UBND quận/huyện nơi có đất hoặc Sở Xây dựng đối với công trình lớn, công trình đặc thù.
4. Thời gian đăng ký xây dựng là bao lâu?
Trả lời: Thông thường, trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ đơn hợp lệ, (không tính thời gian chỉnh sửa bổ sung hồ sơ nếu có).
5. Phí đăng ký xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Trả lời: Mức lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thường dao động từ 50.000 – 100.000 đồng/hồ sơ, tùy quy định từng địa phương.
6. Có cần đăng ký xây dựng khi sửa chữa nhà không?
Trả lời: Nếu sửa chữa, cải tạo bên trong mà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường có quản lý kiến trúc, thì được miễn. Nếu thay đổi kết cấu, nâng tầng, mở rộng diện tích thì phải xin phép.
7. Xây nhà không có đăng ký bị phạt thế nào?
Trả lời: Mức phạt vi phạm xây dựng không phép có thể từ 60 triệu đến 1 tỷ đồng tùy quy mô công trình. Ngoài ra, công trình có thể bị đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ.
8. Có thể tự làm thủ tục đăng ký xây dựng hay phải thuê dịch vụ?
Trả lời: Chủ đầu tư có thể tự chuẩn bị hồ sơ và nộp. Tuy nhiên, nhiều người lựa chọn thuê dịch vụ từ công ty xây dựng hoặc đơn vị tư vấn để đảm bảo hồ sơ hợp lệ, tiết kiệm thời gian và hạn chế việc bị trả lại hồ sơ.
9. Làm thế nào để biết khu đất có cần đăng ký xây dựng không?
Trả lời: Chủ đầu tư cần kiểm tra tại phòng Quản lý đô thị (quận/huyện) hoặc Sở Xây dựng để biết đất có thuộc diện quy hoạch, chỉ giới xây dựng và có đủ điều kiện cấp phép hay không.
